Thẩm Định Giá Bất Động Sản

1. Khái niệm và phân loại

Thẩm định giá bất động sản là hoạt động tư vấn xác định giá trị của bất động sản tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sự, bất động sản bao gồm:

• Đất đai;
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
• Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
• Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, bất động sản được hiểu là đất và những tài sản gắn liền với đất, mang đặc điểm chung là không thể di dời. Một số loại hình bất động sản cụ thể thường được Saigon PA thẩm định giá trong thực tế như:

• Quyền sử dụng đất:

• Quyền sử dụng đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;…
• Quyền sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm; đất trồng cây lâu năm; đất lâm nghiệp; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối;…

• Quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất:

• Nhà phố, nhà ở riêng lẻ
• Nhà văn phòng, khách sạn, nhà hàng, trung tâm thương mại
• Nhà xưởng, nhà kho, sân bãi, tường rào, đường nội bộ
• Nhà máy sản xuất chuyên dụng như nhà máy thủy điện, nhiệt điện; nhà máy nước; nhà máy đốt rác; nhà máy sản xuất cà phê, đường, dừa nước, gạo, thép, phân bón, thuốc,…

• Quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất:

• Căn hộ chung cư, shophouse, penhouse
• Sàn thương mại dịch vụ

• Quyền sở hữu cây trồng trên đất:

• Nhóm cây công nghiệp lâu năm như cao su, điều, hồ tiêu, cà phê, sầu riêng,…
• Nhóm cây công nghiệp hàng năm như mía, chuối, đậu, mì, khoai,…
• Nhóm cây lâm nghiệp như keo, bạch đàn, thông, phi lao,…

• Quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng chuyển nhượng, thuê, cho thuê và các thỏa thuận khác liên quan đến bất động sản.

2. Mục đích thẩm định giá bất động sản

Kết quả thẩm định giá phục vụ cho một mục đích thẩm định giá duy nhất nêu tại hợp đồng dịch vụ thẩm định giá giữa khách hàng và Saigon PA. Một số mục đích thẩm định giá phổ biến gồm:

• Xét duyệt tín dụng
• Xét xử tòa án
• Xử lý nợ
• Thi hành án
• Chuyển nhượng tài sản
• Hợp nhất báo cáo tài chính doanh nghiệp
• Chứng minh năng lực tài chính
• Đảm bảo phát hành trái phiếu
• Đầu tư, góp vốn
• …

3. Hồ sơ pháp lý phục vụ cho việc thẩm định giá bất động sản

• Đối với đất

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản vẽ sơ đồ nhà đất, trích lục bản đồ thửa đất;
• Quyết định giao, cấp đất, cho thuê đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;
• Bản án, quyết định của tòa án liên quan đến quyền sử dụng đất;
• Hợp đồng mua, bán, thuê, cho thuê quyền sử dụng đất;
• Giấy tờ về thừa kế, chia, tặng quyền sử dụng đất;
• Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
• Giấy tờ về đất do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp;
• Quyết định, biên bản kê biên tài sản của cơ quan thi hành án, cơ quan điều tra công an;
• Những tài liệu khác thể hiện nguồn gốc của đất.

• Đối với công trình xây dựng trên đất

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất;
• Giấy phép xây dựng;
• Bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí nhà đất;
• Hợp đồng mua, bán, thuê, cho thuê nhà đất;
• Hợp đồng thi công xây dựng, hóa đơn, chứng từ liên quan đến chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng;
• Hồ sơ quyết toán, kiểm toán quyết toán công trình xây dựng trên đất;
• Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của nhà đất.

• Đối với cây trồng trên đất

• Danh mục chi tiết thể hiện đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của cây trồng trên đất;
• Hồ sơ pháp lý thể hiện quyền sử dụng đất, quyền khai thác cây trồng trên đất;
• Bản vẽ sơ đồ tổng thể cây trồng trên đất.

• Đối với bất động sản khác gắn liền trên đất

• Hồ sơ pháp lý thể hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng chuyển nhượng, thuê, cho thuê tài sản gắn liền với đất.

4. Điều kiện thẩm định giá bất động sản

Tài sản là bất động sản đủ điều kiện thẩm định giá khi:

• Khách hàng cung cấp đầy đủ thông tin về đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản;
• Chuyên viên thẩm định của Saigon PA có thể tiếp cận, khảo sát hiện trạng thực tế tài sản tại thời điểm thẩm định giá (trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật) và thu thập đầy đủ thông tin từ thị trường liên quan đến tài sản phục vụ cho tối thiểu một phương pháp thẩm định giá nhất định theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

5. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Bất động sản được thẩm định theo các phương pháp thẩm định giá được quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam dựa trên đặc điểm của bất động sản, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá và nguồn thông tin thu thập được.

• Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường:” Phương pháp so sánh xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.”
• Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí: “Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.”
• Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí: “Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.”
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập: “Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.”
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập: “Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.”
• Phương pháp thặng dư thuộc cách tiếp cận hỗn hợp: “Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).”

6. Quy trình thẩm định giá bất động sản

• Tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá, hồ sơ pháp lý và nghiên cứu tổng quan về đặc điểm bất động sản cần thẩm định giá;
• Lập kế hoạch thẩm định giá;
• Khảo sát hiện trạng thực tế, thu thập thông tin thị trường liên quan đến bất động sản cần thẩm định giá;
• Phân tích, đánh giá, xử lý nguồn thông tin thu thập được và lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp;
• Xác định giá trị bất động sản theo phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn;
• Lập, phát hành chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá giao khách hàng, các bên liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) và lưu trữ hồ sơ tại công ty.

7. Lưu ý về kết quả thẩm định giá của bất động sản

• Kết quả thẩm định giá của một bất động sản cụ thể có thể thay đổi tương ứng với các mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá và các nguồn thông tin thu thập được khác nhau.
• Một kết quả thẩm định giá bất động sản luôn gắn liền với những điều kiện tính toán cụ thể. Khách hàng cần xem xét kỹ các điều kiện tính toán, các giả thiết, giả định, hạn chế nêu trong báo cáo thẩm định giá trước khi sử dụng kết quả thẩm định.
• Kết quả thẩm định giá bất động sản phụ thuộc vào nguồn thông tin thu thập được trong quá trình thực hiện cuộc thẩm định giá, bao gồm nguồn thông tin về đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản do khách hàng cung cấp.