Thẩm Định Giá Động Sản

1. Khái niệm và phân loại

Thẩm định giá động sản là hoạt động tư vấn xác định giá trị của động sản tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sự, động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản mang đặc điểm chung không gắn liền với một vị trí nhất định và có thể di dời được. Một số loại hình động sản cụ thể được Saigon PA thẩm định giá trong thực tế như:

• Phương tiện vận tải:

• Phương tiện vận tải đường bộ như xe máy, ô tô, xe tải, xe container, xe bồn trộn bê tông, xe đào, xúc lật, cầu trục,…
• Phương tiện vận tải đường thủy như tàu biển, thuyền, sà lan,…

• Máy móc, thiết bị đơn lẻ:

• Máy móc, thiết bị gia dụng như máy điều hòa, tủ lạnh, máy giặt, bếp, bàn, ghế,…
• Máy móc, thiết bị công nghiệp như máy phát điện, máy biến áp, máy dập, máy đánh bóng, máy nén khí, máy phun đúc nhựa, máy tiệt trùng, máy trộn bê tông, …
• Máy móc, thiết bị nông nghiệp như máy cày, máy bơm, máy thu hoạch, đường ống dẫn nước,…
• …

• Máy móc, thiết bị theo dây chuyền công nghệ:

• Dây chuyền thiết bị sản xuất đường mía;
• Dây chuyền thiết bị sản xuất cà phê hòa tan;
• Dây chuyền thiết bị sản xuất nước dừa;
• Dây chuyền thiết bị sản xuất gạo;
• Dây chuyền thiết bị sản xuất phân bón;
• Dây chuyền thiết bị sản xuất thép;
• Dây chuyền thiết bị sản xuất nước sạch;
• Dây chuyền thiết bị nhà máy đốt rác;
• …

2. Mục đích thẩm định giá động sản

Kết quả thẩm định giá phục vụ cho một mục đích thẩm định giá duy nhất nêu tại hợp đồng dịch vụ thẩm định giá giữa khách hàng và Saigon PA. Một số mục đích thẩm định giá phổ biến gồm:

• Xét duyệt tín dụng
• Xét xử tòa án
• Xử lý nợ
• Thi hành án
• Chuyển nhượng tài sản
• Hợp nhất báo cáo tài chính doanh nghiệp
• Chứng minh năng lực tài chính
• Đảm bảo phát hành trái phiếu
• Đầu tư, góp vốn
• …

3. Hồ sơ pháp lý phục vụ cho việc thẩm định giá động sản

• Đối với phương tiện vận tải

• Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện;
• Giấy chứng nhận kiểm định phương tiện;
• Hợp đồng mua bán;
• Hóa đơn mua bán;
• Chứng từ nhập khẩu;
• Các tài liệu khác thể hiện đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản.

• Đối với máy móc, thiết bị khác

• Hợp đồng mua bán;
• Hóa đơn mua bán;
• Chứng từ nhập khẩu;
• Catalogue thể hiện đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản;
• Các tài liệu khác thể hiện đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản.

4. Điều kiện thẩm định giá động sản

Tài sản là động sản đủ điều kiện thẩm định giá khi:

• Khách hàng cung cấp đầy đủ thông tin về đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản;
• Chuyên viên thẩm định của Saigon PA có thể tiếp cận, khảo sát hiện trạng thực tế tài sản tại thời điểm thẩm định giá (trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật) và thu thập đầy đủ thông tin từ thị trường liên quan đến tài sản phục vụ cho tối thiểu một phương pháp thẩm định giá nhất định theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

5. Các phương pháp thẩm định giá động sản

Động sản được thẩm định theo các phương pháp thẩm định giá được quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam dựa trên đặc điểm của động sản, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá và nguồn thông tin thu thập được.

• Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường:” Phương pháp so sánh xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.”
• Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí: “Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.”
• Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí: “Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.”
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập: “Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.”
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập: “Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.”

6. Quy trình thẩm định giá động sản

• Tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá, hồ sơ pháp lý và nghiên cứu tổng quan về đặc điểm động sản cần thẩm định giá;
• Lập kế hoạch thẩm định giá;
• Khảo sát hiện trạng thực tế, thu thập thông tin thị trường liên quan đến động sản cần thẩm định giá;
• Phân tích, đánh giá, xử lý nguồn thông tin thu thập được và lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp;
• Xác định giá trị động sản theo phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn;
• Lập, phát hành chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá giao khách hàng, các bên liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) và lưu trữ hồ sơ tại công ty.

7. Lưu ý về kết quả thẩm định giá của động sản

• Kết quả thẩm định giá của một động sản cụ thể có thể thay đổi tương ứng với các mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá và các nguồn thông tin thu thập được khác nhau.
• Một kết quả thẩm định giá động sản luôn gắn liền với những điều kiện tính toán cụ thể. Khách hàng cần xem xét kỹ các điều kiện tính toán, các giả thiết, giả định, hạn chế nêu trong báo cáo thẩm định giá trước khi sử dụng kết quả thẩm định.
• Kết quả thẩm định giá động sản phụ thuộc vào nguồn thông tin thu thập được trong quá trình thực hiện cuộc thẩm định giá, bao gồm nguồn thông tin về đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản do khách hàng cung cấp.