Luật giá 2023 được Quốc hội khóa XV, kỳ họp thứ 5 thông qua ngày 19/06/2023, có hiệu lực từ tháng 01/7/2024. Hệ thống các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam cũng đã được ban hành bởi Bộ Tài chính trong nửa đầu năm 2024 (kèm theo các Thông tư số 30/2024/TT-BTC, 31/2024/TT-BTC, 32/2024/TT-BTC, 36/2024/TT-BTC, 37/2024/TT-BTC ngày 16/05/2024 và Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 20/06/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính). Bài viết tổng hợp một số điểm thay đổi trong quy định mới về hoạt động thẩm định giá.
- Thay đổi về thuật ngữ
Luật giá 2023 giải thích rõ hơn về thuật ngữ “thẩm định giá”. Qua đó, thẩm định giá được định nghĩa là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Như vậy, Luật giá mới đã làm rõ được bản chất của thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị tài sản.
Luật giá 2023 cũng quy định rõ các quyền, nghĩa vụ và các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực thẩm định giá đối với khách hàng thẩm định giá, tổ chức, cá nhân có liên quan (nếu có) được ghi trong hợp đồng thẩm định giá. Trong đó có nội dung: khách hàng thẩm định giá, tổ chức, cá nhân có liên quan “chịu trách nhiệm về việc sử dụng chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá trong việc quyết định, phê duyệt giá tài sản. Việc sử dụng chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá phải trong thời gian hiệu lực của chứng thư thẩm định giá, theo đúng mục đích thẩm định giá gắn với đúng tài sản, số lượng tài sản tại hợp động thẩm định giá;”.
Luật giá 2023 định nghĩa thuật ngữ “thông đồng về giá, thẩm định giá”, là việc các cơ quan, tổ chức, cá nhân có hành vi trao đổi để thống nhất làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi. Có thể hiểu hành vi thông đồng về giá, thẩm định giá được hình thành khi có đủ 2 thành tố. Thứ nhất, có hành vi trao đổi giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến tài sản thẩm định giá, cuộc thẩm định giá để thống nhất làm sai lệch giá trị của tài sản. Thứ hai, mục đích cuối cùng của hành vi nhằm đạt được lợi ích không chính đáng.
Thẻ thẩm định viên về giá được định nghĩa là chứng nhận chuyên môn trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản hoặc thẩm định giá doanh nghiệp, được cấp cho người đạt yêu cầu tại kỳ thi cấp thẻ thẩm định viên về giá. Như vậy theo Luật giá mới, thẻ thẩm định viên về giá được làm rõ là chứng nhận chuyên môn và được phân làm hai loại theo lĩnh vực: thẩm định giá tài sản, mang tính chất phổ biến (gồm bất động sản, động sản) và thẩm định giá doanh nghiệp, có tính chất chuyên sâu về lĩnh vực tài chính doanh nghiệp.
Thẩm định viên về giá được định nghĩa là người có thẻ thẩm định viên về giá đã thực hiện đăng ký hành nghề thẩm định giá và được Bộ Tài chính thông báo là thẩm định viên về giá. Như vậy, thuật ngữ “thẩm định viên về giá” trong Luật giá mới thay thế cho “thẩm định viên về giá hành nghề” trong Luật giá cũ. Qua đó, người có thẻ thẩm định viên về giá chưa phải là thẩm định viên về giá, cho tới khi đã thực hiện đăng ký hành nghề và được Bộ Tài chính thông báo là thẩm định viên về giá.
Thuật ngữ “Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam” được sử dụng thay thế cho “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam”. Thay đổi này mang lại tính thống nhất về tên gọi so với hệ thống văn bản quốc tế.
Thuật ngữ “Phạm vi công việc thẩm định giá” thay thế cho “Quy trình thẩm định giá”. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về Quy trình thẩm định giá được thay thế bằng Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Phạm vi công việc thẩm định giá, với nhiều nội dung mang tính phù hợp hơn với thực tế hoạt động của ngành thẩm định giá tại Việt Nam.
- Thay đổi trong điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Khi đề nghị cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, doanh nghiệp phải có ít nhất 05 người có thẻ thẩm định viên về giá đủ các điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá theo quy định của Luật giá đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp. Đối với chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá, phải có ít nhất 03 người có thẻ thẩm định viên về giá đủ các điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá theo quy định đăng ký hành nghề thẩm định giá tại chi nhánh và không được đồng thời đăng ký hành nghề thẩm định giá tại trụ sở chính hoặc chi nhánh khác của doanh nghiệp thẩm định giá. Như vậy, điều kiện về số người tối thiểu có thẻ thẩm định viên về giá tại doanh nghiệp được điều chỉnh tăng từ 03 lên 05 đối với trụ sở chính và từ 02 lên 03 đối với chi nhánh. Quy định này nhiều khả năng sẽ làm hạn chế số lượng doanh nghiệp thẩm định giá mới thành lập trong thời gian tới, đồng thời tạo áp lực lên những doanh nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của Luật giá cũ nhưng chưa đủ số lượng thẩm định viên về giá theo quy định của Luật giá mới, đặc biệt từ 01/07/2025.
- Thay đổi trong quy định về thi, cấp thẻ thẩm định viên về giá
Khác với điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, các quy định về thi, cấp thẻ thẩm định viên về giá có nhiều điểm mới, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người tham gia kỳ thi cấp thẻ thẩm định viên về giá.
Về điều kiện dự thi cấp thẻ thẩm định viên về giá:
- Bỏ quy định về hạn chế chuyên ngành tốt nghiệp của người dự kỳ thi cấp thẻ thẩm định viên về giá. Qua đó, điều kiện “có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp” được thay thế bằng “có bằng tốt nghiệp đại học trở lên”.
- Bỏ quy định về điều kiện có thời gian công tác thực tế từ 36 tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học đến ngày cuối của hạn nhận hồ sơ đăng ký dự thi.
Về nội dung thi, môn thi:
- Bỏ môn anh văn;
- Gộp chung môn pháp luật áp dụng trong lĩnh vực thẩm định giá và nguyên lý hình thành giá cả thị trường và nguyên lý căn bản về thẩm định giá thành 01 môn.
- Người dự thi cấp thẻ thẩm định viên về giá lĩnh vực thẩm định giá tài sản cần thi đủ 03 môn gồm: pháp luật áp dụng trong lĩnh vực thẩm định giá, nguyên lý hình thành giá cả thị trường và nguyên lý căn bản về thẩm định giá; thẩm định giá bất động sản; và thẩm định giá động sản.
- Người dự thi cấp thẻ thẩm định viên về giá lĩnh vực thẩm định giá doanh nghiệp cần thi đủ 05 môn, gồm 03 môn trên và 02 môn chuyên ngành: phân tích tài chính doanh nghiệp và thẩm định giá doanh nghiệp.
- Người đã có thẻ thẩm định viên về giá lĩnh vực thẩm định giá tài sản, dự thi cấp thẻ thẩm định viên về giá lĩnh vực thẩm định giá doanh nghiệp cần thi đủ 02 môn thi: phân tích tài chính doanh nghiệp và thẩm định giá doanh nghiệp.
- Thay đổi trong nội dung Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam
Về cơ bản, Hệ thống các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam được xây dựng trên nền tảng của Hệ thống các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũ và điều chỉnh một số điểm chưa phù hợp với thực tế hoạt động của ngành. Những điểm mới trong hệ thống chuẩn mực đa phần được xây dựng theo hướng chuẩn tắc, ưu tiên tính nguyên tắc hơn quy định chi tiết. Những quy định này phù hợp với tính chất phức tạp trong hoạt động thẩm định giá. Các quy định chi tiết khó bao quát được hết các tình huống phát sinh trong thực tế, dẫn đến khó khăn trong quá trình áp dụng. Theo đó, các phụ lục hướng dẫn và ví dụ minh họa trong các chuẩn mực thẩm định giá gần như được lược bỏ hoàn toàn.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về “Phạm vi công việc thẩm định giá” thay thế Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về “Quy trình thẩm định giá” với nhiều nội dung ít ràng buộc hơn đối với người hành nghề và phù hợp với thực tế hơn:
- Người thực hiện hoạt động thẩm định giá có quyền lập hoặc không lập kế hoạch thẩm định giá và phải chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Trong thực tế, việc lập kế hoạch thẩm định giá là cần thiết đối với những tài sản thẩm định giá có tính chất phức tạp (danh mục tài sản lớn, cần nhiều nhân sự phối hợp thực hiện, tiến hành trong thời gian tương đối dài). Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp thực hiện thẩm định giá tài sản đơn giản, trong thời gian ngắn, việc lập kế hoạch thẩm định giá là không cần thiết.
- Nội dung về khảo sát thực tế tài sản thẩm định giá được lược bỏ khỏi nội dung phạm vi công việc thẩm định giá. Điều này cũng phù hợp với thực tế hoạt động thẩm định giá. Trong một số trường hợp, việc khảo sát hiện trạng thực tế tài sản không cần thiết hoặc không thực hiện được.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cơ sở giá trị thẩm định giá quy định cơ sở giá trị bao gồm nhưng không giới hạn trong 05 loại cơ sở giá trị sau: giá trị thị trường, giá trị thuê thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bắt buộc phải bán, giá trị ngang bằng.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt nam về Hồ sơ thẩm định giá cũng có nhiều quy định mới so với tiêu chuẩn thẩm định giá cũ:
- Quy định báo cáo thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá có thể được phát hành dưới dạng điện tử với chữ ký điện tử theo quy định của pháp luật về chữ ký điện tử trên cơ sở hợp đồng thẩm định giá hoặc yêu cầu thẩm định giá.
- Về nội dung cơ bản của báo cáo thẩm định giá, tại mục thông tin cơ bản về cá nhân, tổ chức lập báo cáo thẩm định giá, quy định bổ sung nội dung “Mã số giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, số thông báo của Bộ Tài chính về việc doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá”.
- Mục “Giá trị tài sản thẩm định giá” thay thế cho mục “Kết quả thẩm định giá”.
- Tiêu đề “Báo cáo kết quả thẩm định giá” được thay đổi thành “Báo cáo thẩm định giá”.
- Về nội dung cơ bản của chứng thư thẩm định giá, quy định bổ sung thêm nội dung về “Tên và địa chỉ của doanh nghiệp thẩm định giá, hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá” và lược bỏ mục “Căn cứ pháp lý” đã được thể hiện trong báo cáo thẩm định giá.
- Quy định về ký hiệu mã số của chứng thư thẩm định giá theo nguyên tắc: “Phần số của Mã số doanh nghiệp thẩm định giá/Năm phát hành chứng thư thẩm định giá/Số thứ tự của chứng thư thẩm định giá do doanh nghiệp phát hành trong năm”.
- Quy định hồ sơ thẩm định giá được lưu trữ bằng giấy và/hoặc dữ liệu điện tử với thời hạn tối thiểu 10 năm kể từ ngày phát hành.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá quy định nhiều nội dung liên quan đến bước khảo sát thực tế, thu thập thông tin và phân tích thông tin trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũ về “Quy trình thẩm định giá”. Tuy nhiên, Chuẩn mực mới quy định nhiều điểm tiến bộ, phù hợp hơn với thực tế hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam:
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá quy định rõ về “người thực hiện hoạt động thẩm định giá” và “người thu thập thông tin”. Trong đó,
- Người thực hiện hoạt động thẩm định giá là thẩm định viên về giá hoặc cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định.
- Người thu thập thông tin là người thực hiện hoạt động thẩm định giá hoặc cá nhân giúp việc cho thẩm định viên về giá hoặc thành viên giúp việc cho hội đồng thẩm định giá.
Trường hợp người thu thập thông tin không phải là người thực hiện hoạt động thẩm định giá thì người thực hiện hoạt động thẩm định giá có trách nhiệm phân công và hướng dẫn người thu thập thông tin thực hiện việc thu thập thông tin theo quy định. Chuẩn mực cũng quy định rõ trách nhiệm của mỗi bên:
- Người thu thập thông tin chịu trách nhiệm về tính khách quan, trung thực của các thông tin, số liệu do mình thu thập.
- Người thực hiện hoạt động thẩm định giá chịu trách nhiệm về việc xem xét, đánh giá, phân tích và sử dụng thông tin được thu thập để thực hiện thẩm định giá tài sản theo quy định.
Như vậy theo quy định của Chuẩn mực thẩm định giá mới, người thu thập thông tin có thể không phải là người thực hiện hoạt động thẩm định giá (thẩm định viên về giá). Quy định này thay thế điểm chưa phù hợp trong Tiêu chuẩn thẩm định giá cũ, khi quy định “Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh.”
Về các nguồn thông tin thu thập, Chuẩn mực thẩm định giá mới quy định tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của các thông tin cung cấp thể hiện đặc điểm pháp lý (như quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền khai thác, quyền quản lý và các quyền khác liên quan đến tài sản), đặc điểm kinh tế - kỹ thuật (bao gồm quá trình sử dụng, vận hành, khai thác, sửa chữa và năng cấp tài sản) và các thông tin khác liên quan đến tài sản thẩm định giá (nếu có).
Về cách thức thu thập thông tin, Chuẩn mực quy định các trường hợp không cần thực hiện khảo sát hiện trạng tài sản nếu người thu thập thông tin nêu được đầy đủ lý do về việc không thể khảo sát tài sản, gồm:
- Tài sản thẩm định giá là máy móc, thiết bị, dụng cụ mới hoặc dịch vụ mà trên bảng danh mục đề nghị thẩm định giá hoặc trên nhãn mác hoặc tài liệu đính kèm đề nghị thẩm định giá có ghi đầy đủ thông tin về đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản; đồng thời, có các tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá đang giao dịch, mua bán trên thị trường;
- Tài sản thẩm định giá bị mất, thất lạc hoặc bị hủy hoại hoàn toàn;
- Tài sản thẩm định giá trong trường hợp không thể tiếp cận trực tiếp vì lý do khách quan hoặc bất khả kháng và người thu thập thông tin phải nêu rõ khả năng ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá (nếu có). Người thực hiện thẩm định giá có trách nhiệm nêu rõ khả năng ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá (nếu có) tại báo cáo thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá hoặc thông báo kết quả thẩm định giá.
Chuẩn mực thẩm định giá về Cách tiếp cận từ chi phí quy định chi tiết về cách tính lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư:
- Xác định tỷ lệ bình quân của lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp trên tổng của giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí tài chính trong tối thiểu 03 năm gần nhất tính đến thời điểm thẩm định giá của ít nhất 03 doanh nghiệp có sản xuất kinh doanh tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá hoặc tài sản thay thế trên thị trường. Các số liệu phải được lấy từ báo cáo tài chính đã được kiểm toán của các doanh nghiệp.
- Lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư trong chi phí tái tạo, chi phí thay thế được tính bằng tỷ lệ bình quân được xác định tại điểm a khoản này nhân (x) chi phí tái tạo, chi phí thay thế chưa bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư.
Chuẩn mực thẩm định giá về Cách tiếp cận từ thu nhập quy định dòng tiền (CF) có thể là dòng tiền trước thuế thu nhập hoặc sau thuế thu nhập, căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc trưng của tài sản thẩm định giá, các thông tin thu thập được, cơ sở giá trị thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá đối với loại tài sản cụ thể và phải phù hợp với cách xác định tỷ suất chiết khấu.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản lược bỏ phương pháp chiết trừ, đồng thời quy định linh hoạt hơn trong việc xác định tỷ suất chiết khấu. Qua đó, tỷ suất chiết khấu được xác định theo một trong hai cách sau:
- Xác định theo quy định của Chuẩn mực thẩm định giá về Cách tiếp cận từ thu nhập;
- Xác định trên cơ sở lãi suất cho vay trung hạn bình quân của loại tiền gửi VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Lê Lực Quang - Phòng Nghiệp vụ Saigon PA